CES насыялары DSCRди инвестициялык мүлктөрдү каржылоо үчүн кантип колдонушат

Кыймылсыз мүлк инвесторлору үчүн Closed End Second (CES) насыясы жеке кирешеге ишенбестен, менчик ээси эмес ээлеген мүлктөрдү каржылоонун уникалдуу жолун сунуштайт. Карызды тейлөөнү жабуу коэффициентин колдонуу менен (DSCR) талаптарга жооп берүү үчүн, бул мүлктүк кирешеге негизделген кредиттер ижаралык акча агымына көңүл буруп, портфелдерди кеңейтүү үчүн идеалдуу кылат. Келгиле, CES насыялары акча агымына негизделген кредиттөө үчүн кандай иштээрин жана эмне үчүн алар оюнду өзгөртүп жатканын карап көрөлү.

CES насыясы - бул кошумча утуштарга жол бербеген мөөнөттүү экинчи ипотека, көбүнчө ээси эмес ээлеген кредиттер үчүн негизги кредит менен бирге колдонулат. Жеке киреше далилин талап кылышы мүмкүн болгон салттуу экинчи ипотекадан айырмаланып, инвестициялык мүлк үчүн Жабык Аяктагы Экинчи Насыя ылайыктуулугун баалоо үчүн DSCR колдонот. Карызды тейлөөнү жабуу коэффициенти мүлктүн жылдык ижара кирешесин анын карыздык милдеттенмелерине, анын ичинде биринчи жана экинчи ипотекалык төлөмдөрдү (негизги карыз, пайыздар, салыктар, камсыздандыруу жана HOA төлөмдөрү) өлчөйт. DSCR 1.0 же андан жогору болсо, мүлктүн кирешеси анын карыздарын жаба тургандыгын көрсөтөт, ал эми кредиторлор акча агымына негизделген кредиттөө үчүн адатта 1.25ти артык көрүшөт.

Жеке кирешени текшерүүнүн бул ыкмасы негизги тартуу болуп саналат. Инвесторлорго W-2 же салык декларациясынын кереги жок; анын ордуна, кредиторлор CES кредиттерин татаал каржысы бар адамдар үчүн жеткиликтүү кылып, мүлктү ижарага берүү мүмкүнчүлүгүн баалайт. Алар ошондой эле чет өлкөлүк жарандар болуп саналат, бул эл аралык инвесторлорго АКШдагы кыймылсыз мүлккө жергиликтүү кирешелерди эсепке албастан кирүүгө мүмкүндүк берет. Мисалы, чет өлкөлүк жаран жеке киреше тоскоолдуктарын кыйгап өтүп, DSCR 1.3 менен ай сайын 4000 долларды түзгөн ижарага алынган мүлк боюнча CES насыясын камсыздай алат.

Piggyback ok структуралары ийкемдүүлүктү жогорулатат. Жабык аягы экинчи кредит алдын ала чыгымдарды азайтуу үчүн биринчи ипотека менен жупташкан, баштапкы төлөмдөрдү же оңдоолорду жаба алат. 500 000 долларга ижарага алынган мүлктү максат кылган инвесторду элестетиңиз: биринчи ипотека 75% (375 000 доллар) жабат, ал эми CES насыясы калган 20% (100 000 доллар) каржылап, болгону 5% накталай акчаны калтырат. Бул бРезервкийинки инвестициялар үчүн ликвиддүүлүк.

Бирок, DSCR негизиндеги CES насыялары эскертүүлөр менен коштолот. Экинчи ипотека боюнча пайыздык чендер көп учурда жогору, жана бириккен кредит-баа (CLTV) катышы 75-85% чегинде болушу мүмкүн. Бош орундар же рыноктун жылыштары мүлктүк кирешеге негизделген кредиттерге да таасир этиши мүмкүн, андыктан инвесторлор ижарага суроо-талапты камсыз кылышы керек. Бул факторлорго карабастан, CES кредиттери сыяктуу ээлик кылуучу эмес кредиттер портфелдин өсүшү үчүн теңдешсиз мүмкүнчүлүктөрдү сунуштайт, айрыкча жеке кирешени текшерүүсүз жана жеткиликтүүлүктү камсыз кылуучу чет элдик жеткиликтүү варианттар.