LIBOR, бир кездерде каржы базарларындагы эң маанилүү сан, 2023-жылдын июнь айынан кийин тарыхтан жок болот жана мындан ары кредиттерге баа берүү үчүн колдонулбайт.

2022-жылдан баштап, көптөгөн ипотекалык кредиторлордун жөнгө салынуучу чен насыялары индекске - SOFRге байланган.

SOFR өзгөрүлмө насыя ставкаларына кандай таасир этет?Эмне үчүн ЛИБОРдун ордуна SOFR колдонулушу керек?

Бул макалада биз SOFR деген эмне экенин жана жөнгө салынуучу пайыздык чендерди эсептөөдө тынчсыздануунун негизги багыттары кайсылар экенин түшүндүрөбүз.

 

Жөнгө салынуучу чен ипотекалык кредиттер (ARM)

Учурдагы жогорку пайыздык чендерди эске алуу менен, көптөгөн адамдар ARMs (Adjustable-Rate Mortgage) катары белгилүү болгон жөнгө салынуучу чен кредиттерин тандап жатышат.

"Жөнгө салынуучу" термини пайыздык чен кредитти төлөө жылдары боюнча өзгөрүп турушун билдирет: Туруктуу пайыздык чен биринчи бир нече жыл үчүн макулдашылат, ал эми калган жылдар үчүн пайыздык чен үзгүлтүксүз (көбүнчө алты ай сайын) кайра оңдолуп турат. же бир жыл).

Мисалы, 5/1 ARM пайыздык чен төлөмдүн биринчи 5 жылында белгиленген жана андан кийин жыл сайын өзгөрүп турат дегенди билдирет.

Бирок калкыма фазада пайыздык ченди жөнгө салуу да чектелет (каптар), мисалы, 5/1 ARM адатта үч орундуу сан 2/1/5 менен коштолот.

·2 пайыздык жөнгө салуу үчүн баштапкы капкакты билдирет (баштапкы тууралоо капкагы).Биринчи 5 жыл үчүн баштапкы пайыздык чен 6% болсо, алтынчы жылы капкак 6% + 2% = 8% ашпашы керек.

·1 биринчисин кошпогондо, ар бир пайыздык ченди оңдоо үчүн чекти билдирет (кийинки оңдоолор үчүн чек), башкача айтканда, 7-жылдан баштап ар бир пайыздык ченди оңдоо үчүн эң көп дегенде 1%.

·5 кредиттин бүткүл мөөнөтүнүн ичинде пайыздык ченди оңдоонун жогорку чегин билдирет (өмүр бою жөнгө салуу чеги), башкача айтканда, пайыздык чен 30 жылга 6% + 5% = 11% ашпоого тийиш.

ARM эсептөөлөрү татаал болгондуктан, ARM менен тааныш эмес карыз алуучулар көбүнчө тешикке түшүп кетишет!Ошондуктан, карыз алуучулар үчүн өзгөрүлмө пайыздык ченди кантип эсептөө керектигин түшүнүү абдан маанилүү.

 

Өзгөрүлмө ченди эсептөөдө SOFRдин негизги багыттары кайсылар?

5/1 ARM үчүн, биринчи 5 жыл үчүн белгиленген пайыздык чен баштапкы чен деп аталат, ал эми 6-жылы башталган пайыздык чен индекси + маржа менен эсептелген толук индекстелген пайыздык чен, мында маржа болуп саналат. белгиленген жана индекс жалпысынан 30 күндүк орточо SOFR болуп саналат.

3% маржа менен жана учурдагы 30 күндүк орточо SOFR 4.06%, 6-жылы пайыздык чен 7.06% болмок.

Бул SOFR индекси деген эмне?Келгиле, жөнгө салынуучу пайыздык кредиттер кантип пайда болоорундан баштайлы.

1960-жылдары Лондондо инфляция кескин өсүп турганда, бир дагы банк белгиленген ставкалар боюнча узак мөөнөттүү кредиттерди берүүгө даяр эмес, анткени алар инфляциянын өсүшүнүн шартында турган жана пайыздык чендердин жогору жагында олуттуу тобокелдиктер бар болчу.

Бул көйгөйдү чечүү үчүн банктар жөнгө салынуучу чен кредиттерин (ARMs) түзүшкөн.

Ар бир баштапкы абалга келтирилген күнү, айрым синдикат мүчөлөрү каражаттардын наркын чагылдыруу үчүн алынган пайыздык ченди оңдоп, баштапкы абалга келтирилген чен үчүн шилтеме катары өздөрүнүн кредиттик чыгымдарын бириктиришет.

Жана бул баштапкы абалга келтирүү ченинин шилтемеси LIBOR (Лондон аралык банктар аралык сунуш курсу) болуп саналат, ал жөнүндө сиз көп угасыз - жөнгө салынуучу пайыздык чендерди эсептөөдө буга чейин бир нече жолу шилтеме жасалган индекс.

2008-жылга чейин финансылык каатчылык маалында кээ бир банктар өздөрүнүн каржылоо кризисин жаап-жашыруу үчүн кредиттик ставкаларды жогорулатууну каалашкан эмес.

Бул LIBORдун негизги алсыз жактарын ачыкка чыгарды: LIBOR реалдуу транзакциянын негизи жок жана оңой эле манипуляцияланганы үчүн кеңири сынга алынган.Ошондон бери банктар ортосундагы насыяга суроо-талап кескин төмөндөдү.

LIBORдун жоголуп кетүү коркунучуна жооп кылып, Федералдык Резерв LIBORдун ордуна жаңы референттик ченди табуу үчүн 2014-жылы Альтернативдик Referans Rates Комитетин (ARRC) түзгөн.

Үч жыл иштегенден кийин, ARRC расмий түрдө 2017-жылдын июнь айында алмаштыруу курсу катары Secured Overnight Financing Rate (SOFR) тандап алган.

SOFR казыналык тарабынан колдоого алынган репо рыногунда овернайт ченине негизделгендиктен, кредиттик тобокелдик дээрлик жок;жана ал манипуляцияны кыйындаткан транзакциянын баасын колдонуу менен эсептелет;Мындан тышкары, SOFR акча рыногунда эң көп сатылуучу түрү болуп саналат, ал каржылоо рыногунда пайыздык чендердин деңгээлин эң жакшы чагылдыра алат.

Ошондуктан, 2022-жылдан баштап SOFR көпчүлүк өзгөрүлмө ставкадагы кредиттердин баасын аныктоонун стандарты катары колдонулат.

 

Ипотекалык насыянын жөнгө салынуучу ставкасынын кандай пайдасы бар?

Федералдык резервдик система учурда чендерди жогорулатуу циклинде жана 30 жылдык белгиленген ипотекалык ставкалар жогорку деңгээлде.

Бирок, инфляция олуттуу түрдө төмөндөсө, Федералдык резервдик система пайыздык ченди төмөндөтүү циклине кирет жана ипотекалык ставкалар кадимки деңгээлге кайтып келет.

Эгерде келечекте рыноктук пайыздык чендер төмөндөө турган болсо, анда карыз алуучулар жөнгө салынуучу чен насыясын тандап, кайра каржылоонун кажети жок, кайтаруу боюнча чыгымдарды натыйжалуу азайтып, пайыздык чендердин төмөндөшүнөн пайда ала алышат.

Мындан тышкары, жөнгө салынуучу чен кредиттер, ошондой эле, адатта, башка мөөнөттүү кредиттер жана салыштырмалуу төмөн алдын ала ай сайын төлөмдөрдү караганда милдеттенме мезгил ичинде төмөн пайыздык чендер бар.

Ошентип, азыркы кырдаалда, өзгөрүлмө чен насыя жакшы тандоо болмок.